Chaire BSI-citydev.brussels 2024 : Logement en ville : Défis contemporains

Géographies du logement financiarisé : pourquoi est-il si difficile de trouver un chez-soi ?

Le nombre croissant d’expulsions et de personnes devant dépenser la majeure partie de leurs revenus en loyers mensuels ; la classe ouvrière contrainte de déménager en périphérie pour trouver un logement ; la pénurie d’alternatives en matière de logement social… et un boom de l’immobilier étonnant, y compris de l’immobilier résidentiel. Ce scénario fait-il écho à une expérience vécue ? Si c’est le cas, bienvenue dans le monde de la financiarisation du logement…

Cette situation, qui décrit la contradiction actuelle entre la crise du logement et le boom immobilier dans des centaines de villes à travers le monde, n’est ni particulière, ni conjoncturelle. Il s’agit en fait d’un phénomène mondial, résultant de l’hyper-capture de l’espace bâti en tant qu’actif négociable et capable de générer des intérêts pour une masse de capitaux excédentaires sans précédent, tout en circulant à travers le monde via les circuits financiers. L’environnement bâti en général, et le logement en particulier, ont repoussé les frontières de la spéculation et de la rente à une échelle inédite, dépossédant et excluant de plus en plus de personnes de leur logement et les privant d’accès aux lieux où l’extraction d’intérêts est primordiale.

La financiarisation du foncier et du logement marque un nouvel empire qui colonise le paysage urbain, y accaparant de plus en plus de territoires, et dans lequel les populations sont disloquées et dépossédées. Dans ce modèle de développement urbain, le lien entre capital et espace bâti a atteint une ampleur et une rapidité inouïes, en mobilisant de instruments juridiques, politiques et économiques neufs.

Au départ, la prise de contrôle du secteur du logement par la finance mondiale était soutenue par la force politique de l’idéologie de l’accès à la propriété (Ronald, 2008) et de la démocratie de la propriété (profondément enracinée dans certaines sociétés et récemment adoptée dans d’autres) ainsi que par la « socialisation du crédit » – c’est-à-dire l’inclusion des consommateur.trice.s à faibles et moyens revenus dans les circuits financiers. Cette prise de contrôle a repoussé les limites de l’accumulation du capital, et a permis la libre circulation du capital financier sur la quasi-totalité du foncier urbain. Dans chaque pays, les nouveaux concepts se sont opposés aux systèmes nationaux de sécurité sociale et aux coalitions de politiques de logement qui y existaient, de sorte que la financiarisation du logement revêt aujourd’hui des formes variées, qui diffèrent les unes des autres non seulement par leur origine, mais aussi par le type d’impact qu’elles ont sur les économies, les villes et la vie des gens.

La leçon inaugurale abordera le mouvement du paradigme du logement en tant que politique sociale et partie intégrante de l’État-providence, vers le paradigme du logement en tant qu’actif financier, en passant par la crise hypothécaire et financière et le scénario de l’après 2008. Cette crise du logement est le résultat de la financiarisation du logement au niveau d’hypothèque/d’accès à la propriété, qui s’est produite dans certaines villes d’Europe et d’Amérique du Nord, et qui a servi de base à la création d’une nouvelle classe d’actifs, basés sur le logement locatif.

Les nouvelles technologies de l’information ont permis aux investisseur.euse.s de concentrer la propriété d’éléments dispersés, d’extraire les flux de revenus et les données et de les regrouper sur les marchés de capitaux, dans des opérations gérées par des plateformes numériques et des applications. Ces changements ont permis une nouvelle forme de financiarisation du logement par le haut – via des partenariats entre les entreprises propriétaires et l’État – mais ont également généré des liens nouveaux et pervers entre la précarité de l’emploi, informalité et le capital financier, générant une financiarisation du logement par le bas.

Prof. Raquel Rolnik

Raquel Rolnik est professeure, architecte et urbaniste. Elle compte plus de 45 ans d’activités académiques, d’activisme et d’expérience pratique dans les domaines de l’urbanisme, de l’aménagement urbain et des politiques de logement.

Basée à São Paulo, elle est professeure titulaire à la faculté d’architecture et d’urbanisme de l’université de São Paulo et est actuellement University Campus Mayor. Au cours de sa carrière, elle a occupé divers postes gouvernementaux, notamment celui de Directrice du département de planification de la ville de São Paulo (1989-1992) et de Secrétaire nationale aux programmes urbains du ministère des Villes brésilien (2003-2007). Elle a travaillé comme consultante en politique foncière urbaine et en matière de logement dans plusieurs villes et différents pays, et a été l’experte principale de l’ONU-Habitat en matière de logement et de planification dans le cadre de la reconstruction post-conflit au Kosovo et au Salvador. De 2008 à 2014, Raquel Rolnik a été nommée Rapporteuse spéciale sur le droit à un logement convenable, par le Conseil des droits de l’homme des Nations Unies, pour un mandat de six ans qui s’est achevé en juin 2014.

Depuis 2019, elle organise un Lab de Recherche Action (LabCidade), basé à FAUUSP, pour développer des savoirs critiques sur les politiques urbaines et le logement. Un « Observatoire des expulsions » constitue l’un des principaux projets du LabCidade. Ce projet comprend une cartographie permanente des expulsions qui ont lieu dans la région métropolitaine de São Paulo ainsi que la création d’un réseau d’organisations visant à rendre ces processus visibles, à défendre le droit à un logement adéquat et à imaginer une planification urbaine et des projets alternatifs (https://www.labcidade.fau.usp.br/). Elle est l’autrice de divers articles et ouvrages, dont notamment Urban Warfare: Housing and Cities in the Age of Finance (Verso 2018), A Cidade e a Lei (Studio Nobel), et São Paulo: o planejamento da desigualdade (Fósforo 2022). Elle tient actuellement un blog, une émission de radio hebdomadaire et assure une présence permanente dans le débat public sur le logement au Brésil, en Amérique latine, aux États-Unis, au Royaume-Uni et dans plusieurs pays européens.